La hausse des coûts de construction, l’envolée du prix du foncier et le durcissement de l’accès au crédit ont profondément déséquilibré le marché immobilier tunisien. Selon Hachemi Meliani, président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers relevant de l’UTICA, l’accession à la propriété est devenue hors de portée pour une large majorité de Tunisiens, en particulier la classe moyenne.
Lors de son intervention sur les ondes radiophoniques de RTCI, il estime que la mise à disposition de terrains au dinar symbolique et le retour du mécanisme de la location-vente constituent aujourd’hui les principaux leviers pour relancer l’offre et rétablir l’équilibre du marché.
Le secteur immobilier traverse, selon lui, une crise structurelle marquée par une inflation généralisée qui ne saurait être imputée aux seuls promoteurs, mais résulte d’un ensemble de facteurs économiques aggravés depuis la révolution. Le prix du foncier, vendu entre 300 et 400 dinars le mètre carré en 2010, avoisine aujourd’hui les 2 000 dinars.
Cette hausse s’est accompagnée d’une flambée des matériaux de construction, le ciment étant passé d’environ 6 dinars à plus de 16 dinars, la ferraille de 7 ou 8 dinars à près de 35 dinars, tandis que le coût de la main-d’œuvre qualifiée a triplé, un ouvrier spécialisé étant désormais rémunéré autour de 80 dinars par jour.
Cette inflation explique la progression des prix de vente, les logements proposés autour de 150 000 dinars en 2010 étant aujourd’hui affichés à plus de 350 000 dinars. Toutefois, Hachemi Meliani souligne que le principal frein à l’accession reste le coût du financement bancaire. La hausse du taux moyen du marché monétaire, passé selon lui de 3,95 % à près de 8 %, a fortement renchéri les emprunts, un crédit de 200 000 dinars pouvant entraîner un remboursement total proche de 500 000 dinars.
Cette situation exclut de facto une large part des ménages, y compris ceux disposant de revenus mensuels relativement élevés, un couple percevant 4 000 dinars par mois n’étant plus en mesure d’accéder à la propriété.
Dans ce contexte, la loi de finances entrée en vigueur en 2026 introduit, selon lui, une disposition majeure en prévoyant l’attribution de terrains au dinar symbolique aux promoteurs immobiliers. Le foncier représentant désormais entre 30 % et 35 % du coût total d’un projet, contre 10 % à 12 % auparavant, cette mesure permettrait de réduire significativement le prix des logements.
Il estime toutefois que la capacité de production initialement prévue pour les promoteurs publics, limitée à environ 1 200 logements par an, demeure insuffisante face à une demande évaluée à près de 200 000 dossiers. L’ouverture du dispositif aux promoteurs privés, capables selon lui de produire jusqu’à 30 000 logements par an, apparaît dès lors indispensable pour rééquilibrer le marché et contenir la hausse des loyers.
Hachemi Meliani insiste sur la situation particulièrement critique de la classe moyenne, exclue à la fois du logement social réservé aux revenus modestes et du marché libre devenu inaccessible. Il estime que le nouveau dispositif doit prioritairement s’adresser à cette catégorie, majoritaire au sein de la population. Une plateforme numérique permettra aux candidats de renseigner leurs informations personnelles, professionnelles et familiales, même si les critères d’éligibilité n’ont pas encore été arrêtés.
Il considère par ailleurs que la location-vente constitue l’alternative la plus réaliste au crédit bancaire classique. Ce mécanisme permettrait aux ménages de devenir propriétaires en s’acquittant d’un loyer légèrement supérieur à leur loyer actuel, avec un financement à taux réduit avoisinant 3 %.
Il rappelle qu’un dispositif similaire, appliqué dans les années 1970, avait permis à près de 70 % de la population d’accéder à la propriété, estimant que la combinaison de terrains à coût symbolique, d’économies d’échelle et de crédits préférentiels pourrait produire aujourd’hui des effets comparables.
Enfin, il souligne le rôle central du Fonds de promotion des logements pour les salariés, qui collecte annuellement près de 380 millions de dinars, dont une part limitée est actuellement consacrée au logement social. Il estime que ce fonds devrait être pleinement mobilisé pour financer des crédits à taux réduit, permettant un accès élargi au logement et contribuant à la stabilité sociale, à la rétention des compétences et au développement économique du pays.
