Gouvernance : L’ordre des priorités comme choix politique

Face aux bâtiments menaçant ruine et à la précarité qui touche leurs occupants, la question dépasse la simple urbanisation.

Reloger les familles, protéger le patrimoine et organiser les compétences ne sont pas des options : ce sont des choix politiques déterminants.

Remettre l’ordre des priorités, c’est décider d’agir avant que l’urgence ne devienne irréversible.

La Presse — Le relogement des familles précaires constitue aujourd’hui le principal frein à la démolition des bâtiments menaçant ruine dans toute la Tunisie. C’est ce qu’ont affirmé, le 10 février 2026, les représentants du ministère des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières, auditionnés par la Commission des secteurs productifs relevant du Conseil national des régions et des districts (Cnrd).

Selon les responsables, l’intervention du ministère se limite aux bâtiments relevant directement de sa tutelle, conformément à la loi n°33 de 2024. Celle-ci impose aux propriétaires ou aux locataires l’obligation de signaler tout danger, tandis que les municipalités sont chargées de coordonner les expertises techniques régionales et, le cas échéant, de décider d’une évacuation ou d’une démolition.

Lorsque le danger est avéré, la décision d’évacuation revient au propriétaire ou, à défaut, à la municipalité, sur la base d’un rapport d’expert agréé. Le tribunal peut alors statuer sur une démolition totale ou partielle. Mais ces décisions restent susceptibles de suspension et de recours devant le tribunal administratif, ce qui rallonge considérablement les délais.

A ces contraintes juridiques s’ajoutent des difficultés financières et sociales majeures. En cas de défaillance du propriétaire, les municipalités doivent assurer la coordination et l’exécution des travaux. Or, elles se heurtent à un obstacle central : le relogement des familles précaires, en l’absence de textes réglementaires clairs encadrant ce processus. Mais au fond, faut-il vraiment présenter le relogement comme un obstacle ?

Dans la médina comme ailleurs, reloger avant de démolir

La situation n’est pas nouvelle. Elle se pose avec acuité dans la médina de Tunis, mais aussi dans de nombreuses villes du pays, où des immeubles anciens, souvent insalubres, abritent des familles aux revenus modestes. Or, dans toute logique de politique publique cohérente, le relogement devrait constituer le point de départ de la réflexion, et non son point de blocage.

De ce fait, on ne peut sérieusement envisager des plans de réaménagement urbain, des projets de reconstruction ou des partenariats avec des promoteurs immobiliers sans avoir, au préalable, sécurisé le sort des habitants concernés. Démolir est un acte technique. Reloger est un acte social et politique.

Présenter le relogement comme un frein revient à inverser les priorités. C’est précisément parce qu’il faut reloger que la politique de gestion des bâtiments menaçant ruine doit être pensée autrement, en intégrant dès le départ une dimension sociale assumée et budgétisée.

Quand les questions sont mal posées

Plus généralement, ce dossier révèle un travers plus profond de notre fonctionnement administratif et institutionnel : en Tunisie, le problème est souvent mal posé. On traite l’effet avant la cause. On aborde la démolition avant le relogement. On parle d’exécution avant de parler d’organisation.

Cette logique ne concerne pas uniquement la gestion du patrimoine immobilier ; elle traverse de nombreux secteurs. A l’échelle d’un pays comme au sein des plus petites structures, publiques ou privées, le même schéma se répète : on identifie un blocage, mais on ne reconfigure pas le système qui le produit.

Cette incapacité à poser correctement les problèmes traduit une culture où la réactivité prime sur la stratégie, et où les décisions se prennent dans l’urgence, souvent sous pression politique ou médiatique, plutôt que dans une vision claire et structurée. Elle révèle également un défaut de responsabilisation : chacun attend que l’autre agisse, et la coordination entre services, institutions ou niveaux de décision reste fragile.

On observe une dispersion des compétences, des doublons administratifs et une absence de mécanismes simples permettant de redistribuer rapidement les ressources et les responsabilités selon les besoins réels. Parfois, il ne s’agit pas de moyens supplémentaires, mais d’une organisation différente, dans laquelle il faut placer les bonnes compétences aux bons postes, clarifier les mandats, créer des circuits décisionnels plus fluides et transparents, et instaurer une logique de suivi systématique plutôt que d’exception.

Dans ce cadre, même des ressources limitées peuvent produire des résultats significatifs si elles sont utilisées selon un ordre de priorité cohérent et si l’on assume le changement.

Enfin, ce constat met en lumière une dimension plus large : la capacité d’un État à anticiper et à organiser ses interventions reflète sa maturité institutionnelle. Une bonne gouvernance ne se mesure pas seulement aux lois promulguées ou aux budgets alloués, mais à la cohérence entre objectifs, moyens et priorités. Poser correctement le problème, avant même de chercher à le résoudre, est souvent la clé qui différencie une administration efficace d’une administration paralysée par le statu quo.

La question du management public

Dans bien des cas, quelques ajustements suffiraient à améliorer le fonctionnement des structures, en redéployant les compétences, en affectant les agents selon leurs spécialités réelles, en plaçant les profils techniques aux postes techniques et les profils stratégiques aux postes de décision. Une administration peut fonctionner avec des ressources limitées si elle est bien structurée.

À l’inverse, elle peut s’enliser malgré des moyens importants si la chaîne décisionnelle est floue, si les responsabilités sont diluées et si personne ne veut assumer le changement. C’est là que se joue la différence entre deux types de cadres. Il y a celui qui, même avec peu de marges de manœuvre, cherche à faire bouger les lignes, à optimiser l’existant, à redistribuer les rôles pour gagner en efficacité.

Et il y a celui qui redoute les résistances, craint les tensions syndicales, évite toute réforme susceptible de susciter des critiques et choisit de prolonger le statu quo. Le premier prend le risque de l’impopularité pour améliorer le système. Le second préserve sa tranquillité, son immobilisme et son poste, au prix de l’inefficacité.

Entre patrimoine, droit et réforme, des chantiers parallèles

Au-delà de la question des bâtiments menaçant ruine, d’autres dossiers ont été évoqués lors de l’audition : les propriétés étrangères datant de l’époque coloniale, régies par la loi n°61 de 1983 et, dans certains cas, par des accords bilatéraux avec la France et l’Italie ; les immeubles d’habitation soumis à la loi n°39 de 1978, accordant un droit de priorité d’achat aux locataires tunisiens ; ou encore les habitations construites sans titre légal sur des terres domaniales, dont la régularisation progresse lentement, voire pas du tout.

Un vaste projet de numérisation des biens domaniaux, mobiliers et immobiliers, ainsi qu’une cartographie numérique du patrimoine de l’État, est également en cours. L’objectif affiché est de mieux cerner la valeur réelle des actifs publics et de renforcer la transparence dans leur gestion. Ces réformes techniques sont nécessaires. Mais elles ne produiront leurs effets que si elles s’inscrivent dans une logique de gouvernance claire, cohérente et hiérarchisée.

Poser correctement le problème pour débloquer l’action

La question des bâtiments menaçant ruine n’est pas qu’un dossier urbanistique ou foncier. Elle est un révélateur. Révélateur d’un mode de fonctionnement où l’on traite l’urgence sans structurer l’amont. Où l’on évoque les obstacles sans interroger la conception même de la politique publique. Reloger les familles précaires n’est pas un frein, c’est la priorité.

Réorganiser les compétences n’est pas un luxe, c’est une condition d’efficacité. Assumer le changement n’est pas un risque, c’est une responsabilité. Parfois, débloquer un dossier ne suppose pas des moyens extraordinaires, mais simplement de poser la question dans le bon ordre et d’avoir le courage d’en tirer toutes les conséquences.

Mais au-delà des procédures et des textes, il y a une réalité qui interpelle : comment accepter que des joyaux patrimoniaux, transformés au fil du temps en logements précaires et surpeuplés, en « oukalas », se dégradent sous nos yeux dans la médina de Tunis et ailleurs ? Comment tolérer que des demeures chargées d’histoire, témoins d’un raffinement architectural unique, s’effritent faute d’une décision claire, faute d’un arbitrage assumé, faute d’une politique qui protège à la fois les habitants et les pierres ?

Et comment accepter aussi que des joyaux, des immeubles Art déco du centre-ville de Tunis et d’ailleurs, véritables signatures urbaines d’une époque, se fissurent lentement dans une indifférence presque administrative ? Car il ne s’agit pas seulement de murs fissurés. Il s’agit de familles qui vivent dans la précarité. Il s’agit d’un patrimoine qui raconte notre histoire collective. Il s’agit d’un État qui doit démontrer sa capacité à protéger les plus vulnérables sans laisser disparaître ce qui fait l’âme de nos villes.

Prendre la situation à bras-le-corps, c’est refuser que la médina devienne un décor délabré ou un terrain d’attente indéfini. C’est articuler relogement digne, réhabilitation patrimoniale et vision urbaine cohérente. C’est agir avant l’effondrement, au sens propre comme au figuré. La question n’est donc plus de savoir si l’on peut agir.

Elle est de savoir si l’on veut encore préserver ce qui nous définit : notre dignité sociale, notre mémoire architecturale, mais aussi le bon fonctionnement de nos institutions. Ce sont des décisions qu’il faut prendre rapidement et avec efficacité. Lorsque le bon ordre des priorités est fixé et que les problèmes sont correctement posés, tout le reste doit suivre logiquement.