La Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT) a donné le coup d’envoi effectif du projet “Immobiler El Agba 2” dans le gouvernorat de Manouba.
Il s’agit du plus grand projet pilote immobilier qui rompra avec les modes de construction traditionnels en adoptant des normes de durabilité et en relevant les défis climatiques actuels. Ce projet pilote intervient dans un contexte marqué par des mutations majeures dans le secteur du logement et de l’aménagement urbain dans le pays.
Le projet, qui constitue la pierre angulaire de l’initiative “JDID” (Jalons pour le Développement Immobilier Durable) visant un développement immobilier durable et qui s’inscrit dans le cadre du programme des Nations Unies pour les établissements humains (UH Habitat) en Tunisie, a été au centre d’un atelier de travail, organisé entre la SNIT et le bureau des Nations Unies.
Au cours de cet atelier, les résultats techniques, économiques et environnementaux du projet ont été présentés et discutés avec les différentes parties prenantes.
Le PDG de la SNIT, Fahmi Kammoun a souligné, à cette occasion, que le projet qui comporte 5 mille logements au profit de 20 mille habitants, est basé sur la “résilience environnementale” en transformant la consommation d’eau au sein du lotissement en une ressource essentielle et en la préservant, tout en aménageant les infrastructures pour réduire les risques d’inondations et de pénurie d’eau.
Le succès du modèle “El Agba 2” est une illustration de la capacité du partenariat entre le secteur public, les universitaires et les organisations internationales à façonner un avenir urbain qui équilibre les besoins en logement, la justice sociale et la résilience climatique.
Il s’inscrit dans le cadre de la reprise du rôle social de la SNIT chargée de fournir un logement décent qui prend en considération la situation sociale d’une large frange de la société tunisienne à revenus limités conformément aux directives du chef de l’État Kaïs Saïed.
En effet, le président de la République a appelé la SNIT et la Société de promotion des logements sociaux (SPROLS) à reprendre leur mission initiale pour laquelle elles ont été créées.
Il y a lieu de rappeler, également, que ces initiatives interviennent à un moment où les résultats du recensement général de la population de l’année 2024 ont révélé un paradoxe numérique. En effet, selon ces résultats, la Tunisie compte 4,2 millions de logements, mais seuls 3,4 millions d’entre eux sont occupés.
Malgré cette abondance, le secteur est confronté à une crise d’accès résultant de la concentration démographique, avec les deux tiers de la population vivant dans les zones côtières (10% de la superficie) où se concentrent 80% de l’activité économique, ainsi qu’au coût de production dû à la forte augmentation des prix des matériaux de construction et de la main-d’œuvre, ce qui a incité l’État à intervenir via les lois de finances 2025 et 2026.
Un arsenal législatif pour encourager l’accession à la propriété et endiguer la crise du logement
La politique sociale de l’État dans le domaine de l’habitat vise à concrétiser le droit à un logement décent, en tant que droit constitutionnel, par des mécanismes opérationnels qui répondent aux besoins des familles tunisiennes à revenus limités et moyens.
Ces mécanismes traduisent également l’engagement de l’État à instaurer l’équité sociale et à promouvoir la dignité du citoyen.
La Cheffe du gouvernement, Sarra Zaafrani Zenzri, a souligné, lors d’un conseil des ministres consacré au secteur de l’habitat (13 janvier 2026), que l’État se penche à développer une politique de logement équitable, précisant que l’action porte sur l’élargissement des programmes d’intervention du Fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS).
Il s’agit, également, de fournir les fonds nécessaires pour renforcer le mécanisme de la location-accession, qui peut être adopté par les promoteurs immobiliers publics, tout en maîtrisant le coût des projets de logement afin qu’il soient adaptés à la capacité de remboursement de toutes les catégories sociales, notamment celles à revenus limités et moyens .
Ainsi, dans le cadre de la mise en place d’un arsenal législatif visant à encourager l’accession à la propriété, l’État a concrétisé une série de mesures incitatives dans le cadre du budget 2025 et des plans directeurs pour l’année 2026, dont la plus importante est la cession des terres domaniales à un prix préférentiel (au dinar symbolique) au profit de la Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT) et de ses agences, outre l’Agence foncière d’Habitation (AFH) et la Société de promotion des logements sociaux (SPROLS). L’objectif recherché est de réaliser des projets de logements sociaux au profit des bénéficiaires des interventions du FOPROLOS.
Il s’agit, également, des mesures fiscales, par le biais de la réduction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13 % à 7 % pour les logements dont le coût d’acquisition ne dépasse pas 400 000 dinars, ainsi que l’élargissement du champ d’application du programme du “Premier logement” pour inclure le financement de l’auto construction par les ménages, conformément à la loi de finances de 2025.
En dépit de cet élan législatif, des rapports gouvernementaux ont mis en exergue des lacunes en matière de contrôle, de suivi et d’exécution des décisions de démolition des constructions bâties de manière illégale, ainsi que la rareté des terrains constructibles et la hausse de leurs prix, notamment dans les grands groupements résidentiels.
Ces rapports évoquent en outre l’intensification de la spéculation immobilière et l’expansion au détriment des terres agricoles, en plus de la longueur des procédures d’approbation des dossiers de lotissements urbains et d’octroi des permis de construction.
De même, la baisse du nombre de logements construits dans le cadre du FOPROLOS, est l’un des défis que l’État œuvre à relever par la numérisation des services et le développement de plateformes d’interconnexion entre les administrations.
Les rapports officiels indiquent également que la hausse du coût des matériaux de construction et de la main-d’œuvre a engendré une augmentation du coût et des prix d’acquisition des logements, contre une baisse du pouvoir d’achat des ménages, en plus d’une hausse du coût du financement bancaire.
La mise en œuvre du programme spécifique pour le logement social fait face à plusieurs difficultés, notamment, l’absence de listes définitives de bénéficiaires aux niveaux des commissions régionales, ce qui a engendré des coûts supplémentaires.
Nouveaux efforts et programmes pour garantir l’équité en matière de logement
La révision de la stratégie nationale du logement vise à garantir l’accès des ménages à faibles revenus à un logement décent, en concentrant l’offre dans les zones à forte pression urbaine.
En effet, le gouvernement œuvre, conformément à son programme économique et social pour 2026, à fournir des parcelles aménagées aux personnes à faibles revenus grâce à l’acquisition.
Il s’agit d’acquérir des terres domaniales à travers l’Agence foncière d’habitation (AFH) à des prix préférentiels, en adoptant les mécanismes location-accession et de vente échelonnée par les promoteurs immobiliers publics, et ce, en application des directives du président de la République visant à rétablir le rôle social des promoteurs immobiliers.
L’objectif étant également de fournir des logements à des prix tenant compte du pouvoir d’achat d’une large catégorie des citoyens, notamment dans le contexte de la hausse continue des prix d’acquisition ou de rénovation des logements, selon le ministère de l’Équipement et de l’habitat.
Il s’agit également de la mise en œuvre du Fonds de Garantie pour les crédits à l’Habitat (FGH) ciblant les catégories à revenus non permanents, le renforcement de l’intervention du secteur privé dans la fourniture de logements sociaux et économiques, la mise à jour des cas de régularisation des situations des anciens groupements résidentiels et la réalisation d’un inventaire complet des biens immobiliers des étrangers afin d’accélérer leur cession.
Plusieurs projets sont actuellement en cours dans le but d’ adapter l’offre de logement à la demande, en focalisant sur les zones à forte pression urbaine et en étudiant le coût des projets afin de garantir une capacité de remboursement adaptée aux différentes catégories sociales.
L’effort sera, également, focalisé sur l’activation du fonds de garantie des crédits logement au profit des catégories sociales à revenus volatils, ainsi que la mobilisation de réserves foncières pour répondre aux besoins de l’extension urbaine et renforcer l’intervention des promoteurs immobiliers publics et privés dans la fourniture de logements sociaux et économiques.
Les réformes engagées par l’État portent sur la révision de la stratégie nationale de l’habitat et l’évaluation des performances du secteur pour favoriser l’accès au logement, notamment pour les familles nécessiteuses et à revenus limités. L’objectif étant de consacrer le rôle social du secteur de l’habitat à travers la réalisation de logements sociaux à des prix abordables.
Du coup, la Société de Promotion des Logements Sociaux (SPROLS) et la Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT) œuvrent à restaurer leur rôle social avec l’appui du gouvernement, qui leur a réservé un stock foncier provenant des domaines de l’État, tout en simplifiant les procédures de régularisation des anciens groupements d’habitations situés sur les terres domaniales et en accélérant la conversion de la vocation des lotissements et le recensement des biens des étrangers, outre l’accélération du rythme de la commission nationale chargée de leur cession.
A cet effet, l’État a entamé la réalisation de la première tranche d’un programme global prévoyant la construction de 5000 logements inscrits au plan de développement 2026-2030, pour un coût total d’environ 750 millions de dinars (MD). Cette première phase concerne 1213 logements répartis sur 11 gouvernorats, moyennant une enveloppe de 212 MD.
Pour cela, la cheffe du gouvernement a ordonné, lors du même conseil ministériel (13 janvier 2026), le démarrage immédiat des travaux de construction et d’aménagement de ces lotissements sociaux, conformément aux orientations du chef de l’État visant à garantir le droit à un logement décent.
