Patrimoine immobilier public : Une nouvelle logique de valorisation

Toutes les statistiques le confirment : notre pays dispose d’un portefeuille foncier et immobilier très important, et pourtant le rendement économique reste dérisoire et sa contribution aux ressources financières de l’Etat et au PIB est encore trop timide par rapport aux standards internationaux. Une contreperformance qui a amené nos décideurs à repenser notre modèle de gestion immobilière à la faveur d’une nouvelle logique de valorisation planifiée et bien orientée.

La Presse — Toutes les expériences aussi bien régionales qu’internationales ont démontré que la  valorisation du patrimoine immobilier pourrait constituer, en cas d’une planification sérieuse, un levier de croissance économique majeur.

Ce n’est malheureusement pas le cas pour notre pays, pourtant le potentiel, selon les statistiques disponibles, est, plutôt, important. Les derniers recensements parlent, en effet, de 8.634 biens immobiliers répertoriés entre terrains agricoles et non agricoles.

Les analystes reconnaissent, à cet effet, de multiples défis profonds et des dysfonctionnements structurels qui freinent sérieusement le développement d’un tel  potentiel. Faute de quoi, au lieu de se positionner en tant que levier de croissance incontournable, le patrimoine public devient plutôt un fardeau financier pour l’Etat.

Il est vrai, en effet, que tous les diagnostics conviennent que notre immobilier manque de visibilité en raison de l’absence d’un inventaire détaillé et numérisé, d’une base de données actualisée, ce qui explique la timidité des initiatives d’optimisation. On reproche au secteur, également, une gestion administrative et juridique complexe, ce qui a fini par ralentir et même bloquer certains programmes très importants comme celui de la réhabilitation des vieilles bâtisses, pourtant engagé depuis plus d’une année déjà, ou encore le programme de restitution des biens confisqués, qui traîne depuis 2011 malgré les multiples dispositions entreprises par nos décideurs.

Repenser le recensement

D’un autre côté, le foncier tunisien n’arrive toujours pas à honorer son statut de source financière majeure. Il suffit de rappeler à ce propos, comme le confirment certaines structures spécialisées, « Oxfam » en premier lieu, la timidité de son apport fiscal.

Les dernières statistiques reconnaissent, en effet, que la contribution fiscale directe du foncier est « historiquement » marginale, puisqu’elle représente à peine 0,16 % des recettes globales. Un chiffre très loin de la moyenne internationale. « Oxfam » justifie cette contreperformance par plusieurs facteurs structurels. D’abord, « la taxe sur les immeubles bâtis et non bâties repose sur des évaluations cadastrales obsolètes, alors que le taux de recouvrement est très faible ».

Ensuite, l’on estime que le modèle, actuellement en fonction, « privilégie l’imposition lors du transfert de propriété plutôt que la détention continue du patrimoine ».

L’on estime, également, que l’informel a beaucoup pénalisé le système fiscal national. Une  importante part du marché immobilier « échappe, justement, au contrôle, en raison des transactions payées partiellement en espèces ou encore de la non-mise à jour des registres fonciers ».

Un manque à gagner, donc, significatif qui a amené l’Etat à revoir certaines dispositions qui se sont avérées peu efficaces. Ainsi, après que la loi de finances 2023 a introduit un impôt sur la fortune immobilière, IFI, avec un taux unique de 0,5% pour les patrimoines supérieurs à 3 millions de dinars, la loi de finances 2026 a transformé cette disposition pour appliquer un impôt général sur la fortune globale qui opte pour un barème progressif de 0,5 à 1% dès que le patrimoine dépasse les 3 millions de dinars. Il est clair, donc, que le patrimoine immobilier tunisien a besoin de passer d’une logique de simple gestion administrative à une approche de récupération, de retraitement et de valorisation. Pour répondre à un tel enjeu, il est nécessaire d’accélérer la digitalisation et la modernisation de la gestion, la révision du cadre réglementaire et législatif, l’actualisation des registres fonciers, l’optimisation des charges et l’amélioration du niveau de partenariat public-privé. Il est nécessaire, aussi, d’améliorer le niveau de recensement et d’évaluation pour pouvoir disposer d’un inventaire clair et détaillé.

D’ailleurs, c’est en réponse à cette exigence que le ministère de la Justice a planifié un recensement foncier obligatoire qui débutera le premier novembre 2026, dans six gouvernorats prioritaires.