Tunisie: la bombe sociale silencieuse du logement…

L’accès à la propriété devient de plus en plus difficile pour la classe moyenne en Tunisie, en raison principalement d’un problème d’accessibilité financière, et ce, malgré l’existence d’un parc immobilier globalement excédentaire, souligne l’Institut Arabe des Chefs d’Entreprises (IACE).

Dans une note d’orientation intitulée « Politique de l’habitat en Tunisie et difficultés d’acquisition de logements par les classes moyennes », publié le 16 avril courant, l’Institut met en évidence un paradoxe structurel : près de 19 % des logements sont vacants en 2024, soit environ 808 mille unités, mais une grande partie de ce stock demeure indisponible sur le marché, étant constituée de résidences secondaires ou de biens inadaptés à la demande réelle.
Parallèlement, « la demande reste soutenue, tirée par une hausse rapide du nombre de ménages (+2,5 % par an entre 2014 et 2024), en lien notamment avec la baisse de la taille des familles, passée à 3,5 personnes en moyenne en 2024 contre 4 en 2014 ».
Cette demande se heurte, toutefois, à « une inadéquation croissante entre les prix et les capacités de financement, les prix des appartements ayant progressé d’environ 7,1 % par an, tandis que les salaires ont évolué à un rythme inférieur à 5 %, accentuant un effet de ciseau qui rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile ».

Des conditions de crédit restrictives

À ces contraintes s’ajoutent « des conditions de crédit restrictives, avec des taux d’intérêt oscillant entre 9 % et 12 %, une durée de remboursement généralement limitée à 15 ans et un apport initial d’environ 20 % ».
A titre d’illustration, l’IACE indique qu’un ménage disposant de 3 000 dinars de revenus mensuels, avec une mensualité plafonnée à 40 % du revenu, ne peut emprunter qu’environ 108 000 dinars, soit un logement d’environ 135 000 dinars, un niveau insuffisant pour accéder à des appartements de taille moyenne dans les grandes zones urbaines.
Du côté de l’offre, « les promoteurs se sont progressivement détournés du logement social et économique, jugé peu rentable, au profit du segment haut de gamme, accentuant ainsi le décalage entre l’offre disponible et la demande solvable ». « Par conséquent, le marché immobilier montre des signes de ralentissement, avec une baisse des transactions de 23,3 % entre fin 2023 et début 2024 et une stagnation des crédits bancaires à l’habitat autour de 13,4 milliards de dinars ».
En conclusion, le rapport souligne que même les ménages appartenant à la tranche supérieure de la classe moyenne, avec des revenus compris entre 3 000 et 4 000 dinars, n’ont plus facilement accès à la propriété.

La classe moyenne exclue

Selon l’IACE, « nous sommes passés d’un marché de besoin de logement à un marché de placement refuge » pour les plus riches, excluant de facto la classe moyenne qui se replie sur la location ou à des extensions anarchiques (extension de logement paternel existant, acquisition dans des quartiers anarchiques d’habitat spontané).
Face à cette situation, l’Institut Arabe des Chefs d’Entreprises met l’accent sur la nécessité d’un engagement de l’État et du système bancaire pour mettre en place une politique de l’habitat adaptée aux capacités financières de la classe moyenne.
Un crédit d’impôt est proposé pour que le montant de la TVA soit ajouté à l’avance demandée par les banques, ce qui réduit le montant de l’emprunt. L’allongement de la période de remboursement est aussi nécessaire quitte à revenir aux formules de location-vente assistées par les organismes publics du secteur. La facilitation de l’accès à la propriété du logement par les ménages, et notamment ceux appartenant aux classes moyennes, contribue fortement à la stabilité sociale et politique du pays, recommande l’Institut.

Pour rappel, le ministre de l’Équipement et de l’habitat, Salah Zouari a présenté, en janvier 2026, les grandes d’un plan d’exécution relatif à la construction des logements sociaux, lequel sera mis en œuvre par les promoteurs immobiliers publics. Ce plan prévoit la construction de logements qui seront cédés, suivant le mécanisme de location-vente ou de vente avec facilités de paiement, au profit des catégories à revenus faibles et moyens.
Par ailleurs, la Banque centrale de Tunisie (BCT) pourrait contribuer à améliorer l’accès à la propriété, en mettant en place des conditions de refinancement préférentielles ciblant les classes moyennes, à l’image des mécanismes adoptés par la Banque centrale européenne pour les projets de logements économes en énergie.

Ces facilités, estime l’IACE, seraient ensuite répercutées par les banques commerciales sous forme de crédits immobiliers à conditions plus avantageuses, allégeant ainsi la charge financière des ménages à revenu moyen et modéré. D’autre part, une politique monétaire axée sur la maîtrise de l’inflation permettrait de contenir les taux d’intérêt, réduisant par conséquent le coût du crédit et le taux d’effort des acquéreurs, ce qui favoriserait un accès plus large à la propriété.